煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
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煙建住房〔2024〕34號
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現(xiàn)將《煙臺市市屬直管公房管理實施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年9月26日
煙臺市市屬直管公房管理實施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為規(guī)范市屬直管公房管理，根據(jù)《煙臺市直管公房管理辦法》，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于煙臺市市屬直管公房的管理。
第三條 煙臺市市屬直管公房管理服務(wù)中心（以下稱市直管公房中心）負(fù)責(zé)市屬直管公房（以下稱直管公房）的檔案管理、租賃使用、修繕養(yǎng)護(hù)、安全管理和保值增值。
第二章 租賃管理
第四條 直管公房檔案由市直管公房中心統(tǒng)一建檔、集中管理。檔案包括涉及房屋管理、租賃、維修等活動的一切圖、檔、卡、冊、證等材料。
第五條 申請承租直管公房的單位或個人，須符合以下條件：
（一）具備完全民事行為能力并能夠承擔(dān)相關(guān)承租費用。
（二）無不良征信記錄。
（三）申請承租直管公房住宅的申請人及其配偶，未承租其他直管公房住宅。
（四）之前承租過直管公房的，無轉(zhuǎn)租、欠租等違反直管公房管理規(guī)定情形。
（五）煙臺市引進(jìn)的“優(yōu)秀青年人才”享受優(yōu)先承租權(quán)。根據(jù)煙委人組辦發(fā)〔2022〕1號文件內(nèi)容，自2020年6月1日起，首次新引進(jìn)我市企事業(yè)單位工作（簽訂正式勞動合同或畢業(yè)生就業(yè)協(xié)議書）、45周歲以下博士研究生、40周歲以下碩士研究生、35周歲以下“雙一流”高校和全球前200名高校學(xué)士本科生，在煙臺市芝罘區(qū)、萊山區(qū)名下無房產(chǎn)的青年人才，享受直管公房優(yōu)先承租權(quán)。
（六）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局系統(tǒng)職工承租直管公房的，應(yīng)當(dāng)按照系統(tǒng)內(nèi)職工承租直管公房管理相關(guān)規(guī)定（煙建工委〔2014〕31號）辦理。
第六條 經(jīng)營性直管公房租賃按以下程序辦理：
（一）確定租金標(biāo)準(zhǔn)。按程序選定評估公司，評估確定租金標(biāo)準(zhǔn)。
（二）信息發(fā)布。市直管公房中心每個單數(shù)月份的25日（如遇節(jié)假日則順延至之后的第一個工作日）統(tǒng)一在煙臺市房產(chǎn)交易網(wǎng)、大小新聞APP、《煙臺晚報》等媒體公開發(fā)布房屋租賃信息。
（三）查看房屋。申請人提出申請，房管人員與申請人現(xiàn)場查看房屋，確認(rèn)房屋狀況及房屋配套設(shè)施設(shè)備等。
（四）提交材料。個人承租的，提交申請人及其配偶的身份證明（驗原件收復(fù)印件）、戶口簿（驗原件收復(fù)印件）、承租人所在單位出具的年收入證明（申請人無單位的，需有擔(dān)保人，并提供擔(dān)保人所在單位出具的年收入證明）、當(dāng)?shù)劂y行開具的無不良征信記錄證明、“優(yōu)秀青年人才”證明材料及其他相關(guān)材料；單位承租的，需提交單位營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證明（驗原件收復(fù)印件并加蓋公章）、納稅證明等材料。
（五）確定承租人。按照第五條規(guī)定審核確定承租人。一套房屋出現(xiàn)多人符合申請條件的，各申請人在繳納競租保證金后，以評估價格作為競租底價，采取競租的方式，出價最高者確定為承租人。
（六）簽訂租賃協(xié)議并交付房屋。
第七條 簽訂租賃協(xié)議時，執(zhí)行成本租金的直管公房每次約定的租賃期限不超過2年，經(jīng)營性直管公房每次約定的租賃期限不超過5年。
第八條 執(zhí)行成本租金的直管公房住宅承租人申請過戶的，需提交以下材料：
（一）承租人（1999年1月1日〔不含〕前承租直管公房）去世，與其連續(xù)共同居住2年以上配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女申請過戶的需提交：
1.過戶申請書（原件）；
2.原承租人死亡證明（驗原件收復(fù)印件）；
3.申請人為原承租人配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的證明材料；
4.與原承租人共同居住2年以上的證明；
5.申請人身份證、戶口簿（驗原件收復(fù)印件）；
6.直管公房租賃協(xié)議（原件）；
7.申請人不動產(chǎn)登記信息查詢證明（原件）；
8.其他應(yīng)收取的材料。
（二）夫妻離異，承租人自愿放棄房屋承租權(quán)，原配偶申請過戶的需提交：
1.過戶申請書（原件）；
2.申請人身份證、戶口簿（驗原件收復(fù)印件）；
3.離婚相關(guān)材料（驗原件收復(fù)印件）；
4.原承租人書面放棄承租權(quán)證明（原件）；
5.直管公房租賃協(xié)議（原件）；
6.申請人不動產(chǎn)登記信息查詢證明（原件）；
7.其他應(yīng)收取的材料。
（三）直管公房承租人之間自愿調(diào)換承租權(quán)申請過戶的需提交：
1.調(diào)換承租權(quán)書面申請書（原件）；
2.身份證、戶口簿（驗原件收復(fù)印件）；
3.雙方直管公房租賃協(xié)議（原件）；
4.申請人不動產(chǎn)登記信息查詢證明（原件）；
5.其他應(yīng)收取的材料。
（四）對面房承租人中一方放棄承租權(quán)，另一方承租人申請過戶的需提交：
1.過戶申請書（原件）；
2.放棄使用權(quán)方夫妻雙方出具的書面放棄證明（原件）、身份證明（驗原件收復(fù)印件）；
3.申請人身份證、戶口簿（驗原件收復(fù)印件）；
4.雙方直管公房租賃協(xié)議（原件）；
5.申請人不動產(chǎn)登記信息查詢證明（原件）；
6.其他應(yīng)收取的材料。
因過戶變更承租人租住原為單位福利分配、拆私房安置直管公房住宅的，仍執(zhí)行成本租金。
第九條 成本租金按照折舊費、維修費、投資利息、管理費和房產(chǎn)稅五項因素，每3至5年進(jìn)行核算調(diào)整。
第十條 經(jīng)營性直管公房在每次簽訂租賃協(xié)議前，須委托評估機構(gòu)評估確定租金標(biāo)準(zhǔn)。承租人為改制企業(yè)延續(xù)承租的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)逐步向評估價格過渡。
第十一條 直管公房租金收繳按以下程序辦理：
（一）租金收繳
1.線下繳納
（1）承租人到房管處現(xiàn)場繳納租金的，房管員開具租金收繳單，經(jīng)租員核對租金收繳金額和收繳期限后，承租人憑租金收繳單到財務(wù)科繳納租金。財務(wù)科出納人員按照租金收繳單收取租金后，在租金收繳單上簽字確認(rèn)已收款，相應(yīng)聯(lián)返給房管員和經(jīng)租員。同時，開具非稅收入專用票據(jù)，承租人簽字后領(lǐng)取票據(jù)。
（2）承租人行動不便、確有困難的，應(yīng)提供上門收取租金服務(wù)，上門服務(wù)工作不少于兩人，先到財務(wù)科領(lǐng)取非稅收入專用票據(jù)及收款機具，收款后為承租人開具專用票據(jù)。當(dāng)天補開租金收繳單，將收取的款項及使用的票據(jù)交至財務(wù)科，結(jié)合入戶房屋普查工作，按要求拍攝并歸檔上門收款影像資料。
（3）在收取現(xiàn)金時，應(yīng)當(dāng)面清點現(xiàn)金，鑒別真?zhèn)?，防止出現(xiàn)假幣、錯收，大額面值鈔票須經(jīng)2次驗鈔機驗證，確定無誤后當(dāng)天上繳財務(wù)科，如出現(xiàn)丟失、誤收假幣或收款錯誤情況，由收取人負(fù)責(zé)追回或承擔(dān)損失。 2.線上繳納
（1）承租人通過山東財政繳費平臺繳納租金的，財務(wù)科出納人員依據(jù)房管員開具的租金收繳單提供繳費碼，待承租人繳費成功后，財務(wù)科出納人員在租金收繳單上簽字確認(rèn)已收款，相應(yīng)聯(lián)返給房管員和經(jīng)租員留存。
（2）承租人通過銀聯(lián)轉(zhuǎn)賬到單位賬戶繳納租金的，財務(wù)人員依據(jù)轉(zhuǎn)賬金額及時和房管員開具的租金收繳單進(jìn)行確認(rèn)核對，簽字確認(rèn)已收款，相應(yīng)聯(lián)返給房管員和經(jīng)租員。
（3）承租人通過線上繳納租金的，房管員負(fù)責(zé)將承租人電話或郵箱號提供給財務(wù)科，財務(wù)科將非稅收據(jù)發(fā)送其提供的號碼上，承租人可以在微信公眾號中自助下載打印。
（二）臺賬登記
1.租金收取后，財務(wù)科出納人員根據(jù)開具的財政非稅收入票據(jù)，錄入財政非稅系統(tǒng)，并于當(dāng)天通過銀行繳存至財政專戶。
2.房管員登記租賃臺賬，并通過直管公房管理信息系統(tǒng)租金管理模塊錄入租金收繳信息（收取租金為2018年底前欠租且系統(tǒng)中已登記欠租的，在錄入租金時，源單類型選擇陳欠登記單；收取2019年1月1日以后租金的源單類型選擇起租單）。
3.經(jīng)租員登記租賃臺賬，并核實直管公房管理信息系統(tǒng)中租金收繳信息錄入情況。
（三）租金核對
1.市直管公房中心財務(wù)科、租金管理科按月匯總核對租金收繳情況。
2.房管員根據(jù)當(dāng)月實際收繳租金逐筆填報租金收繳對賬表；經(jīng)租員根據(jù)租金收繳單及管理信息系統(tǒng)報表管理模塊中實收租金統(tǒng)計表統(tǒng)計的同一時間段內(nèi)租金金額進(jìn)行核對，租金收繳單、管理系統(tǒng)統(tǒng)計、租金收繳表數(shù)據(jù)核對一致后在租金收繳表上簽字確認(rèn)。
3.財務(wù)科根據(jù)當(dāng)月收繳租金情況進(jìn)行核對，無誤后簽字確認(rèn)。核實后的租金收繳表報房管處（科室）負(fù)責(zé)人及市直管公房中心財務(wù)科和租金管理科。
（四）租金催繳
1.提前通知。在約定繳租日期前一個月內(nèi)，房管人員通過電話、短信等方式提前提醒承租人。
2.入戶催繳。對超過約定繳租日期15日未繳納租金的，房管人員除通過電話、短信、微信等方式催繳，須采取入戶催繳方式進(jìn)行催繳。
3.送達(dá)催繳函。對欠繳租金超過1個月的，采取書面形式送達(dá)催繳函，并由承租人簽收。承租人無法聯(lián)系的，應(yīng)在房屋戶門上張貼催繳函，并拍照留證。
4.加大催繳力度。對欠租超過2個月的，房管員每月至少入戶催繳1次，并對承租人欠租情況進(jìn)行了解，對欠租原因進(jìn)行預(yù)判。
5.送達(dá)律師函或提起訴訟。對欠租超過3個月的，及時通過法律顧問送達(dá)律師函。律師函送達(dá)后仍拒絕繳納的，通過訴訟進(jìn)行追繳。
（五）檢查督導(dǎo)。各房管處負(fù)責(zé)人對租金收繳工作進(jìn)行全面及時督導(dǎo)和經(jīng)常性檢查，對欠繳租金的，建立問題臺賬，及時督導(dǎo)租金催繳工作和預(yù)警機制的執(zhí)行情況。
第十二條 直管公房住宅享受租金減免的承租戶，租金減免條件發(fā)生變化的，應(yīng)及時告知市直管公房中心。
市直管公房中心應(yīng)對減免條件在每次簽訂租賃協(xié)議前進(jìn)行復(fù)核，不符合減免條件的，應(yīng)調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)或收回房屋使用權(quán)。
第十三條 承租人騰退直管公房時，房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)完好無損。因使用不當(dāng)，造成房屋或其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，承租人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償損失。
承租人租賃期間投資增加的附屬設(shè)施設(shè)備或裝修，屬于不可移動的，不得破壞或拆除，騰退房屋時一并交付給市直管公房中心，不予補償。
承租人租賃期間，經(jīng)市直管公房中心同意增加的集中統(tǒng)一供熱、供氣以及水電表改造投資，騰退房屋時，提供原始投資憑證，根據(jù)設(shè)備使用情況給予返還。
第三章 征收補償
第十四條 直管公房征收補償方案，應(yīng)充分保障市直管公房中心和承租人的合法權(quán)益，確保國有資產(chǎn)保值增值。
第十五條 直管公房征收時，承租人應(yīng)在簽約期內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并依約騰空房屋。
第十六條 直管公房住宅征收時，執(zhí)行成本租金的直管公房承租人，可繼續(xù)承租安置房屋，搬遷費、裝飾裝修補償、臨時安置費、搬遷獎勵費等補償費用根據(jù)征收補償方案由征收部門支付給承租人。
其他直管公房住宅征收時，自征收通告發(fā)布之日起，原租賃協(xié)議自動解除，不再給予承租人房屋安置，搬遷費、裝飾裝修補償、搬遷獎勵費、3個月的臨時安置費等補償費用根據(jù)征收補償方案由征收部門支付給承租人。
第十七條 直管公房非住宅征收時，自征收通告發(fā)布之日起，與承租人的租賃關(guān)系自動解除，不再給予承租人房屋安置，搬遷費、經(jīng)評估的裝飾裝修補償、12個月的停產(chǎn)停業(yè)損失等補償費用根據(jù)征收補償方案由征收部門支付給承租人。
承租人需繼續(xù)承租安置房屋的，按照評估租金標(biāo)準(zhǔn)可優(yōu)先承租。
第十八條 直管公房征收補償協(xié)議由市直管公房中心、承租人與征收部門共同簽訂，未經(jīng)市直管公房中心同意，征收部門不得與直管公房承租人簽訂征收補償協(xié)議。
第十九條 自修自用直管公房征收安置后,房屋使用單位不再使用安置房屋的，應(yīng)將房屋騰空后交還給市直管公房中心；使用單位需繼續(xù)承租安置房屋的，須重新辦理租賃申請手續(xù)；使用單位存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等違規(guī)使用自修自用直管公房的，不再給予原使用單位房屋安置。
第二十條 直管公房征收時，承租人有下列情形之一的，由市直管公房中心收回房屋,不再給予承租人安置：
（一）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓直管公房的；
（二）拖欠租金的；
（三）利用房屋進(jìn)行違法活動，損害公共利益的；
（四）損壞房屋結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施設(shè)備未按要求修復(fù)的；
（五）已按房改政策購買房屋或購買經(jīng)濟適用房以及
享受保障性住房政策的；
（六）其他不符合直管公房管理規(guī)定的。
第二十一條 除房屋產(chǎn)權(quán)補償外，征收部門應(yīng)給予市直管公房中心下列補償：
（一）被征收房屋附屬設(shè)施設(shè)備的補償；
（二）征收期間房屋租金損失的補償；
（三）其他按征收補償方案應(yīng)給予的補償。
征收期間直管公房租金損失,補償時限為自征收通告發(fā)布之日起至安置房屋交付后三個月（不滿月按月計算），補償標(biāo)準(zhǔn)不低于原租賃協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。
第二十二條 直管公房安置房屋交付時，由市直管公房中心與征收部門辦理房屋交接手續(xù)。
未經(jīng)市直管公房中心同意，征收部門不得將直管公房安置房屋交付給他人。
第四章 房屋安全與維修管理
第二十三條 直管公房的安全管理應(yīng)遵循依法使用、定期檢查、防治結(jié)合、住用安全的原則。
第二十四條 承租人應(yīng)當(dāng)對所承租房屋及其設(shè)施設(shè)備的安全情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，應(yīng)及時向市直管公房中心報告，如未及時報告造成安全事故由承租人承擔(dān)一切責(zé)任。
因承租人使用不當(dāng)，擅自改變房屋設(shè)施設(shè)備、超載使用或其他原因引起的損壞，由承租人負(fù)責(zé)及時修復(fù)和賠償，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切責(zé)任。
第二十五條 直管公房經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋的，市直管公房中心應(yīng)當(dāng)按照房屋安全鑒定報告的意見及時采取治理措施。承租人應(yīng)當(dāng)配合履行危險房屋治理的義務(wù)，因承租人不配合造成損失的，由承租人承擔(dān)一切責(zé)任。
第二十六條 直管公房承租人需對房屋進(jìn)行裝修應(yīng)當(dāng)保障房屋的整體結(jié)構(gòu)安全，不得影響毗鄰房屋的使用安全；房屋修繕、改造或進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修及增加設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)報市直管公房中心批準(zhǔn)后實施。
承租人不得擅自改變房屋用途或拆改房屋的主體和承重結(jié)構(gòu)。
第二十七條 市直管公房中心負(fù)責(zé)對直管公房的原有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作。對房屋一次性折舊價計入租金的項目（如：木地板、地磚地面、瓷磚墻面、裝飾頂棚、鋁合金門窗等）不再對其維修更新。
承租人自行裝修或增加的設(shè)施設(shè)備，由承租人負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)并承擔(dān)責(zé)任。
第二十八條 自修自用直管公房的使用單位，負(fù)責(zé)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)和安全管理，定期檢查維修并消除安全隱患，確保房屋完好和使用安全。房屋使用期間發(fā)生安全事故的，由房屋使用單位承擔(dān)責(zé)任。
第二十九條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，按照住宅專項維修資金管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線等維修養(yǎng)護(hù)工作按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章 附則
第三十條 承租雙方違反直管公房管理規(guī)定，或未履行租賃協(xié)議約定，可向房屋所在地人民法院提起訴訟。
第三十一條 本細(xì)則自2024年11月1日起施行，有效期至2029年10月31日。
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