煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法
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煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（草案）
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金)的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》《煙臺(tái)市物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章及國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上建設(shè)的商品住宅、售后公有住房（含毗臨建筑）、在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單獨(dú)依法登記權(quán)屬的車(chē)庫(kù)和儲(chǔ)藏室維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，均適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金。
本辦法所稱(chēng)住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱(chēng)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施、樓宇對(duì)講、單元門(mén)、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、雨水污水管道、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)所、非專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 維修資金實(shí)行屬地化統(tǒng)一管理，堅(jiān)持專(zhuān)戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督原則。
第五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市財(cái)政局負(fù)責(zé)全市行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
市住房保障和房產(chǎn)交易中心為本市所轄芝罘區(qū)、福山區(qū)、萊山區(qū)、牟平區(qū)、黃渤海新區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）、高新區(qū)、蓬萊區(qū)的維修資金專(zhuān)戶管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)維修資金專(zhuān)戶的存儲(chǔ)、支付、管理等有關(guān)工作。
各區(qū)市物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。各區(qū)市物業(yè)主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用等相關(guān)業(yè)務(wù)的受理、審批、存檔等管理工作。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可根據(jù)物業(yè)主管部門(mén)授權(quán)，辦理維修資金交存、使用等相關(guān)業(yè)務(wù)；社區(qū)居委會(huì)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好相關(guān)工作。
第六條 出售公有住房的維修資金，應(yīng)當(dāng)在完成核對(duì)后，由財(cái)政部門(mén)劃轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理。
第七條 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)維修資金交存、使用表決、公示查詢和監(jiān)督管理的信息化與網(wǎng)絡(luò)化，提高維修資金管理效率。
第二章 交 存
第八條 住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。
住宅與非住宅有共用基礎(chǔ)的，若住宅位于非住宅上方，住宅與非住宅按整體樓層數(shù)確定相應(yīng)交存標(biāo)準(zhǔn)；住宅與非住宅不存在共用基礎(chǔ)、以共墻形式相連的，住宅與非住宅按各自樓層數(shù)確定相應(yīng)交存標(biāo)準(zhǔn)。
第九條 商品住宅、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金。首期交存標(biāo)準(zhǔn)為：不帶電梯的總樓層數(shù)為七層及七層以下房屋按58元/平方米交存；帶電梯的總樓層數(shù)為十二層及十二層以下房屋按66元/平方米交存；總樓層數(shù)為十二層以上房屋按118元/平方米交存。
出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金；業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。
第十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主在購(gòu)房合同中約定業(yè)主按本辦法規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。在所購(gòu)房屋辦理竣工驗(yàn)收備案前，業(yè)主應(yīng)足額將首期維修資金直接交存至維修資金專(zhuān)戶。
截至竣工交付尚未售出的房屋，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理竣工驗(yàn)收備案前交存首期維修資金，未足額交存的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門(mén)不予辦理竣工驗(yàn)收備案。
實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)至維修資金專(zhuān)戶。
業(yè)主未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。
第十一條 商品住宅業(yè)主交存維修資金一般按以下程序辦理：
（一）登錄物業(yè)主管部門(mén)維修資金交存服務(wù)系統(tǒng)自主交存或到轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)維修資金業(yè)務(wù)窗口或維修資金專(zhuān)戶銀行柜臺(tái)交存；
（二）獲取省財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專(zhuān)用票據(jù)（電子）。
第十二條 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶。資金專(zhuān)戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。
(一)房屋賬戶主要用于儲(chǔ)存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金以及房屋賬戶的增值收益，房屋賬戶的維修資金屬于業(yè)主所有，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)總賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬，核算到戶。
(二)公共賬戶主要用于儲(chǔ)存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金，公共賬戶的維修資金屬于全體業(yè)主共有，按物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按幢設(shè)分戶賬。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值。
公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。
第十四條 商品住宅已經(jīng)出售但未交存首期維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)按本辦法維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。
出售公有住房時(shí)未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)提；業(yè)主未交存或者未足額交存的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)交。
第十五條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)按首期交存額度補(bǔ)齊。各區(qū)市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)發(fā)出續(xù)交通知書(shū)，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)督促業(yè)主續(xù)交。
(一)成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合。
(二)未成立業(yè)主大會(huì)但實(shí)施物業(yè)管理的，由社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合。
(三)未成立業(yè)主大會(huì)也未實(shí)施物業(yè)管理的，由社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施。
第十六條 業(yè)主補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，應(yīng)直接交存至維修資金專(zhuān)戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合維修資金的收取、交存等工作。
第三章 使 用
第十七條 維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致原則。
第十八條 維修資金使用必須符合以下條件：
（一）維修項(xiàng)目屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并已過(guò)保修期；
（二）維修資金賬面金額低于首期交存金額的30%時(shí)，足額續(xù)交后方可使用；
（三）一般使用應(yīng)當(dāng)由有利害關(guān)系的專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十九條 維修資金的使用分為一般使用和應(yīng)急使用。
一般使用是指采取傳統(tǒng)方法投票表決一個(gè)或多個(gè)維修項(xiàng)目的使用方式；應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。
申請(qǐng)單位一般是指業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)或由其委托的物業(yè)服務(wù)等企業(yè)。
第二十條 維修資金的一般使用，按照以下程序辦理：
(一)申請(qǐng)單位根據(jù)房屋需維修、更新改造的情況向物業(yè)主管部門(mén)提出申請(qǐng)，物業(yè)主管部門(mén)接到申請(qǐng)后應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察并形成書(shū)面現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，符合使用條件的告知申請(qǐng)單位正式啟動(dòng)一般使用程序。
（二）申請(qǐng)單位根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)及勘察結(jié)果，提出維修和更新、改造計(jì)劃建議，制定維修和更新、改造方案、維修工程預(yù)算書(shū)，進(jìn)行公示，并向維修資金列支范圍內(nèi)有利害關(guān)系的專(zhuān)有部分面積的業(yè)主征求意見(jiàn)和進(jìn)行表決，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行公示。公示時(shí)間不少于5天。
(三）公示期間，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)公示情況并形成書(shū)面記錄。公示期滿無(wú)異議的，申請(qǐng)單位向物業(yè)主管部門(mén)報(bào)備，并組織實(shí)施維修和更新、改造方案。
(四)維修工程竣工后，由申請(qǐng)單位負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行工程認(rèn)定，對(duì)維修工程的真實(shí)性及是否與維修計(jì)劃相一致進(jìn)行審核確認(rèn)并出具相關(guān)驗(yàn)收材料，所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)參與驗(yàn)收并對(duì)驗(yàn)收材料進(jìn)行簽章確認(rèn)。申請(qǐng)單位應(yīng)當(dāng)將維修工程竣工決算書(shū)、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示時(shí)間不少于5天。
(五)維修工程竣工經(jīng)公示無(wú)異議后，申請(qǐng)單位到物業(yè)主管部門(mén)辦理維修資金劃撥手續(xù)，需提交以下材料：
1.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般使用申請(qǐng)表；
2.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般使用業(yè)主意見(jiàn)征詢表；
3.維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；
4.施工企業(yè)維修合同和資質(zhì)證書(shū)；
5.維修工程決算書(shū)；
6.竣工驗(yàn)收證明；
7.經(jīng)公示的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般使用業(yè)主意見(jiàn)征詢表、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表和維修工程決算書(shū)等材料的照片及工程維修前與維修后的留存照片；
8.根據(jù)規(guī)定應(yīng)由工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)審價(jià)的，還應(yīng)提交項(xiàng)目審價(jià)報(bào)告。
第二十一條 維修資金的應(yīng)急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修和更新、改造。
第二十二條 有下列情形之一的，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序：
（一）因地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害造成的需緊急維修情況；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；
（三）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；
（四）消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障需立即維修的；
（五）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；
（六）玻璃幕墻炸裂；
（七）給排水管道嚴(yán)重堵塞或爆裂；
（八）地下車(chē)庫(kù)雨水倒灌；
（九）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
第二十三條 出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合。
申請(qǐng)單位應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示行業(yè)主管部門(mén)出具的整改意見(jiàn)書(shū)、維修工程改造方案、維修工程預(yù)算書(shū)、竣工驗(yàn)收證明、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用費(fèi)用分?jǐn)偣颈淼炔牧稀９緯r(shí)間不少于5天。
第二十四條 維修資金應(yīng)急使用撥款需提交以下材料：
（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用申請(qǐng)表；
（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用費(fèi)用分?jǐn)偣颈恚?/p>
（三）行業(yè)主管部門(mén)出具的整改意見(jiàn)書(shū)；
（四）施工企業(yè)的維修合同和資質(zhì)證書(shū)；
（五）工程維修前與維修后的留存照片；
（六）維修工程決算書(shū)；
（七）竣工驗(yàn)收證明；
（八）根據(jù)規(guī)定應(yīng)由工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)審價(jià)的，還應(yīng)提交項(xiàng)目審價(jià)報(bào)告。
第二十五條 申請(qǐng)單位應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)能力的單位進(jìn)行應(yīng)急維修的工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將所需維修費(fèi)用劃至有關(guān)單位賬戶。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域及區(qū)域內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
(一)物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
(二)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該房屋全體業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
（三）電梯起始層業(yè)主不需分?jǐn)傠娞菥S修和更新、改造費(fèi)用。
第二十七條 涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其他維修項(xiàng)目，可從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關(guān)系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
第二十八條 公共賬戶維修資金使用需提交以下材料：
（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金公共賬戶使用申請(qǐng)表；
（二）業(yè)主大會(huì)同意使用的證明材料；
（三）業(yè)主大會(huì)成立的登記確認(rèn)材料；
（四）維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；
（五）維修工程決算書(shū)；
（六）竣工驗(yàn)收證明；
（七）施工企業(yè)的維修合同和資質(zhì)證書(shū)；
（八）工程維修前與維修后的留存照片；
（九）經(jīng)公示的維修工程決算書(shū)、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表等材料的照片；
（十）根據(jù)規(guī)定應(yīng)由工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)審價(jià)的，還應(yīng)提交項(xiàng)目審價(jià)報(bào)告。
第二十九條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可從已交存的維修資金所產(chǎn)生的利息中分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用，不足資金應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
未交存維修資金或者維修資金續(xù)交不足，發(fā)生應(yīng)分?jǐn)偩S修費(fèi)用的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積承擔(dān)。
第三十條 申請(qǐng)單位應(yīng)按工程管理規(guī)定采取公開(kāi)招標(biāo)等方式選擇專(zhuān)業(yè)施工企業(yè)，與中標(biāo)的施工企業(yè)簽訂工程施工合同，并按有關(guān)規(guī)定辦理施工許可證等法定手續(xù)。
第三十一條 相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與申請(qǐng)單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十二條 因維修、更新、改造工程產(chǎn)生的質(zhì)量監(jiān)督及鑒定、造價(jià)咨詢、招投標(biāo)等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入維修、更新、改造成本。
申請(qǐng)單位可在合同中約定維修、更新、改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金等條款。
第三十三條 為保證工程質(zhì)量和維修資金的合理使用，對(duì)于單筆工程預(yù)算5萬(wàn)元以上，或決算金額超過(guò)預(yù)算金額10%以上的，申請(qǐng)單位應(yīng)聘請(qǐng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程預(yù)決算進(jìn)行審核。
第三十四條下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
(三)依法專(zhuān)屬于特定房屋且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)、庭院等專(zhuān)有部位的維修費(fèi)用；
(四)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
(五)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第四章 監(jiān)督管理
第三十五條 物業(yè)主管部門(mén)在保證維修資金安全和正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債等，實(shí)現(xiàn)維修資金的保值增值。
第三十六條 維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)定期分配，當(dāng)年交存部分和計(jì)息期內(nèi)資金發(fā)生變動(dòng)的收益按同期銀行活期利率計(jì)算，其余部分的年化收益以不低于同期銀行一年定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與專(zhuān)戶銀行每年進(jìn)行一次賬目核對(duì)。
第三十七條 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選定商業(yè)銀行，開(kāi)立維修資金管理專(zhuān)戶，并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)作為選擇專(zhuān)戶銀行的依據(jù)。
第三十八條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主委員會(huì)可自行管理維修資金，接受物業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)督。自行管理維修資金應(yīng)具備的條件和流程，由物業(yè)主管部門(mén)另行規(guī)定。
第三十九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋維修資金分戶賬中結(jié)余的資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)移。
第四十條 因拆除、倒塌、燒毀等原因造成房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。
第四十一條 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主查詢制度，公開(kāi)電話、網(wǎng)站，接受業(yè)主對(duì)房屋賬戶和公共賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受業(yè)主投訴監(jiān)督。
第四十二條 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定每年對(duì)本級(jí)維修資金管理情況開(kāi)展財(cái)務(wù)審計(jì)，公開(kāi)審計(jì)結(jié)果，并依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。
第四十三條 維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和省財(cái)政部門(mén)有關(guān)規(guī)定。根據(jù)財(cái)政部印發(fā)的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》，物業(yè)主管部門(mén)在首次執(zhí)行日，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立新賬，將原賬資金、負(fù)債和凈資產(chǎn)會(huì)計(jì)科目期末余額進(jìn)行重新分類(lèi)后轉(zhuǎn)入新賬相關(guān)會(huì)計(jì)科目，對(duì)新賬相關(guān)會(huì)計(jì)科目期初余額進(jìn)行調(diào)整。財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)每年組織維修資金管理的自查、互查、抽查等檢查活動(dòng)。
第四十四條 維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造工程費(fèi)用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。
第四十五條 維修資金專(zhuān)用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督檢查。
第四十六條 惡意騙取、套用、挪用維修資金的單位和個(gè)人，或者業(yè)主因未按照規(guī)定補(bǔ)交、續(xù)交維修資金，導(dǎo)致延誤維修時(shí)機(jī)給相關(guān)業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)償相關(guān)業(yè)主損失，并承擔(dān)法律責(zé)任。
第四十七條 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)維修資金交存、使用的服務(wù)情況納入其信用檔案管理。物業(yè)主管部門(mén)、財(cái)政部門(mén)及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
第四十八條 公共建筑的維修資金交存，參照本辦法商品住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。人防工程、社區(qū)用房、物業(yè)管理用房等公益性用房不交存維修資金，其維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人或使用人分?jǐn)偂?/p>
第四十九條 各區(qū)市物業(yè)主管部門(mén)要充分發(fā)揮維修資金在老舊小區(qū)整治后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造中的作用，完善管理措施，確保整治后的老舊小區(qū)物業(yè)住用安全。
第五十條 未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第五十一條 本辦法實(shí)施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可和商品房現(xiàn)售備案手續(xù)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，仍按原交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第五十二條 本辦法實(shí)施前收取的物業(yè)管理公共資金按本辦法補(bǔ)建、補(bǔ)交后，可變更為維修資金管理使用。
第五十三條 各區(qū)市政府可根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定售后公有住房維修資金及已收取的物業(yè)管理公共資金的管理實(shí)施細(xì)則，并組織實(shí)施。
第五十四條 本辦法自 年 月日起施行，有效期至年 月 日。
煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（草案解讀）
一、起草背景
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，涉及千家萬(wàn)戶利益，原《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》(煙政辦發(fā)〔2016〕18號(hào)）已到期。為滿足實(shí)際需求，市住建局物業(yè)管理科、市住房保障和房產(chǎn)交易中心啟動(dòng)《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）起草工作，完成初稿后，截至2023年８月，先后召開(kāi)座談會(huì)、征求意見(jiàn)會(huì)５次，聽(tīng)取市直有關(guān)部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、物業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等單位建議，并在市政府門(mén)戶網(wǎng)站公開(kāi)向社會(huì)征集意見(jiàn)建議，共收集意見(jiàn)建議40余條，經(jīng)多次修改完善，形成本稿。2023年4月，《辦法》被列為市政府2023年度重大行政決策事項(xiàng)。
二、出臺(tái)目的
為加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和正常使用，保障百姓的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
三、起草依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)民法典》。
2.《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令。
3.《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》財(cái)政部財(cái)會(huì)〔2020〕7號(hào)。
4.《關(guān)于加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作的通知》省住建廳魯建物函〔2020〕2號(hào)。
5.《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》魯建物字〔2020〕7號(hào)。
6.《關(guān)于調(diào)整〈山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法〉有關(guān)業(yè)主表決事項(xiàng)及表決規(guī)則的通知》魯建物函〔2021〕1號(hào)。
7.《中共煙臺(tái)市委機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)關(guān)于印發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局所屬事業(yè)單位機(jī)構(gòu)職能編制規(guī)定的通知》。
四、主要內(nèi)容
《辦法（草案）》共五章54條，主要內(nèi)容如下：
第一章 總則，共7條。 主要對(duì)制定依據(jù)、維修資金交存范圍、基本定義、各級(jí)部門(mén)職責(zé)分工等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。
第二章 交存，共9條。主要對(duì)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)、交存節(jié)點(diǎn)、交存流程和專(zhuān)戶管理要求等進(jìn)行了規(guī)定。
第三章 使用，共18條。主要對(duì)維修資金使用條件、使用方式、使用流程和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求等進(jìn)行了規(guī)定。
第四章 監(jiān)督管理，共13條。主要對(duì)賬戶資金安全管理、增值保值、維修資金返還、信息公開(kāi)、賬戶審計(jì)管理、違法違規(guī)行為處罰等等進(jìn)行了規(guī)定。
第五章 附則，共7條。主要對(duì)公共建筑的維修資金交存、
交存政策銜接、辦法有效期限等進(jìn)行了規(guī)定。
五、主要特點(diǎn)
《辦法》起草過(guò)程中，注重與《民法典》（2021年1月1日實(shí)施）《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（2020年7月1日實(shí)施）等最新法律法規(guī)、上級(jí)政策的銜接，充分考慮煙臺(tái)實(shí)際，主要有以下特點(diǎn)：
一是擴(kuò)大交用范圍，貼合民需民意?！掇k法》將“在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單獨(dú)依法登記權(quán)屬的車(chē)庫(kù)和儲(chǔ)藏室”納入維修資金交存、適用范圍。將“無(wú)障礙設(shè)施”“單元門(mén)”“雨水污水管道”“非專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備”等列入維修資金使用范圍，貼合煙臺(tái)實(shí)際，能夠更好的滿足群眾需求。
二是改變交存方式，保障資金安全。原《辦法》規(guī)定“業(yè)主在辦理房屋交付手續(xù)時(shí)將首期維修資金交至開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)足額交至維修資金專(zhuān)戶?！薄掇k法》調(diào)整為“在所購(gòu)房屋辦理商品房網(wǎng)簽合同備案前，業(yè)主足額將首期維修資金直接交存至維修資金專(zhuān)戶?！本S修資金交存方式改為由業(yè)主自主交存至維修資金專(zhuān)戶，并明確了維修資金交存責(zé)任、節(jié)點(diǎn)，有利于保障資金安全。
三是表決要求降低，使用更加便捷?！掇k法》將維修資金一般使用條件“專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)”修改為“由有利害關(guān)系的專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！北頉Q阻力減小，有利于快速使用維修資金。
四是增加便民措施，減輕企業(yè)壓力?！掇k法》增加“建立業(yè)主查詢制度，接受業(yè)主對(duì)房屋賬戶和公共賬戶中維修資金的交存、使用、增值收益和賬面余額查詢”條款，確保業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。增加“實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)至維修資金專(zhuān)戶”，減輕了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。
- 征集公告
- 意見(jiàn)征集情況
按照《山東省重大行政決策程序規(guī)定》《煙臺(tái)市重大行政決策程序規(guī)定》等文件規(guī)定，市住建局牽頭起草了《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（征求意見(jiàn)稿），2022年11月1日至11月30日，在煙臺(tái)市門(mén)戶網(wǎng)站向社會(huì)征集意見(jiàn)，征集期內(nèi)，未收到社會(huì)公眾反饋的意見(jiàn)建議。截至2023年7月，先后向5個(gè)市直有關(guān)部門(mén)及物業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)企業(yè)單位征求意見(jiàn)，相關(guān)意見(jiàn)均已采納。
- 專(zhuān)家論證
專(zhuān)家論證意見(jiàn)及采納情況
2023年8月11日，市住建局在萊山區(qū)觀海路23號(hào)住建局大院1號(hào)樓3樓大會(huì)議室組織召開(kāi)了《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）專(zhuān)家論證會(huì)。會(huì)議邀請(qǐng)了來(lái)自經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)、城市管理等各領(lǐng)域的專(zhuān)家（專(zhuān)家名單附后）與會(huì)，聽(tīng)取了市住建局負(fù)責(zé)同志對(duì)《辦法》主要內(nèi)容的介紹，經(jīng)過(guò)認(rèn)真討論，形成以下論證意見(jiàn)：
一、基本評(píng)價(jià)
1.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督是事關(guān)人民群眾重大利益關(guān)切的大事，《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（煙政辦發(fā)〔2016〕18號(hào)）已于2021年9月份到期，適時(shí)出臺(tái)新《辦法》極為必要。
2.《辦法》形成過(guò)程中實(shí)施了科學(xué)縝密的調(diào)查研究，廣泛聽(tīng)取社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，決策程序科學(xué)、規(guī)范。作為維修資金管理方面的規(guī)范性文件，《辦法》確立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、管理、使用和監(jiān)督等內(nèi)容科學(xué)、客觀。
3.《辦法》確立的煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、監(jiān)督管理等實(shí)施方案，體系完整，內(nèi)容詳盡，給本市物業(yè)主管部門(mén)管理住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金提供了重要依據(jù)，符合煙臺(tái)實(shí)際，充分體現(xiàn)了煙臺(tái)市社會(huì)健康發(fā)展的基本要求，具有較強(qiáng)針對(duì)性和可操作性。
4.決策過(guò)程中，針對(duì)決策事項(xiàng)的特點(diǎn)，組織實(shí)施了社會(huì)穩(wěn)定、生態(tài)環(huán)境、生產(chǎn)安全、財(cái)政經(jīng)濟(jì)、輿情等方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，判斷在嚴(yán)格實(shí)施相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施后，風(fēng)險(xiǎn)可控。
二、意見(jiàn)采納情況
針對(duì)專(zhuān)家提出的３條建議，我局高度重視，經(jīng)過(guò)研討論證后全部采納，并對(duì)《辦法》做出如下調(diào)整：
1.盡快按照專(zhuān)家意見(jiàn)進(jìn)行修改完善，經(jīng)司法局審查通過(guò)后，提交市政府常務(wù)會(huì)議研究并印發(fā)實(shí)施。
2.增加《辦法》第五條第四款：“街道辦事處（鎮(zhèn)政府）可根據(jù)物業(yè)主管部門(mén)授權(quán)，辦理維修資金交存、使用等相關(guān)業(yè)務(wù)，社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)政府）做好相關(guān)工作”。
3.將《辦法》第三十三條：“……單筆工程預(yù)算5萬(wàn)元以上……?！毙薷臑椋骸盀楸ＷC工程質(zhì)量和維修資金的合理使用，對(duì)于單筆工程預(yù)算3萬(wàn)元以上，或決算金額超過(guò)預(yù)算金額10%以上的，申請(qǐng)單位應(yīng)聘請(qǐng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程預(yù)決算進(jìn)行審核。
三、結(jié)論
專(zhuān)家組一致同意出臺(tái)實(shí)施《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》。
- 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)審意見(jiàn)
2023年8月17日，市住建局組織召開(kāi)會(huì)議，對(duì)山東原子工程咨詢有限公司編制的《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法(征求意見(jiàn)稿)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《評(píng)估報(bào)告》)進(jìn)行評(píng)審。參加會(huì)議的有：市物業(yè)協(xié)會(huì)、惠萬(wàn)家物業(yè)、飛龍物業(yè)及業(yè)委會(huì)等代表以及相關(guān)居民代表和專(zhuān)家。會(huì)議聽(tīng)取了決策主體關(guān)于決策事項(xiàng)情況介紹、編制單位關(guān)于《評(píng)估報(bào)告》編制情況介紹以及與會(huì)代表、專(zhuān)家的意見(jiàn)，經(jīng)質(zhì)詢論證形成以下評(píng)審意見(jiàn)。
一、基本評(píng)價(jià)
1.本決策事項(xiàng)符合相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，符合煙臺(tái)市相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，決策單位具有合法主體資格，決策過(guò)程符合相關(guān)法定程序，決策事項(xiàng)具有合法性。
2.本決策事項(xiàng)結(jié)合煙臺(tái)市實(shí)際，在《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》(煙政辦發(fā)〔2016〕18號(hào))基礎(chǔ)上，對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確、規(guī)范和完善，對(duì)保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修專(zhuān)項(xiàng)資金所有者的合法權(quán)益、提升居民生活品質(zhì)具有重要意義，符合以人民為中心的發(fā)展思想，符合社會(huì)公共利益、人民群眾現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，兼顧了各方面利益訴求，決策事項(xiàng)具有合理性。
3.本決策事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采取查閱文獻(xiàn)資料、座談訪談、網(wǎng)絡(luò)公示、現(xiàn)場(chǎng)公告、問(wèn)卷調(diào)查等形式，對(duì)決策實(shí)施可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查過(guò)程中征求和聽(tīng)取了區(qū)市部門(mén)、街道社區(qū)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和部分居民群眾的意見(jiàn)和訴求。通過(guò)調(diào)查了解到，本事項(xiàng)決策方案、配套措施等方面基本滿足決策實(shí)施要求，相關(guān)部門(mén)、基層政府、基層組織、社會(huì)組織和所調(diào)查的居民群眾絕大多數(shù)支持決策事項(xiàng)，決策實(shí)施的條件基本具備，決策事項(xiàng)具有可行性。
4.本決策事項(xiàng)《評(píng)估報(bào)告》按照決策實(shí)施各個(gè)階段可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，在匯集利益各方意見(jiàn)訴求的基礎(chǔ)上，分析識(shí)別出 10 項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并逐一制定了風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施。評(píng)審認(rèn)為，《評(píng)估報(bào)告》分析識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)因素較為全面，在進(jìn)一步完善并嚴(yán)格落實(shí)一系列風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施后，決策事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。
二、評(píng)審結(jié)論
本決策事項(xiàng)經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并制定、落實(shí)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施后，在決策實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)較為可控，《評(píng)估報(bào)告》對(duì)措施后的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判定較為客觀，采取風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施后，本決策事項(xiàng)為“低風(fēng)險(xiǎn)”的結(jié)論較為可信，從風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估角度考慮，本決策事項(xiàng)可行。
- 集體討論
關(guān)于對(duì)《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理
辦法（草案）》的合法性審查意見(jiàn)
根據(jù)《重大行政決策程序暫行條例》《山東省重大行政決策程序規(guī)定》《煙臺(tái)市重大行政決策程序規(guī)定》，市司法局對(duì)《煙臺(tái)市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）進(jìn)行了合法性審查，并征求了市政府法律顧問(wèn)和公職律師的法律意見(jiàn)?，F(xiàn)提出審查意見(jiàn)如下：
根據(jù)《山東省行政程序規(guī)定》第四十七條規(guī)定，“規(guī)范性文件涉及重大行政決策的，適用重大行政決策程序的規(guī)定?！痹摗豆芾磙k法》作為規(guī)范性文件被列為我市2023年的重大行政決策事項(xiàng)，對(duì)其應(yīng)適用重大行政決策程序的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合法性審查。
一、關(guān)于決策權(quán)限
根據(jù)《中共煙臺(tái)市委煙臺(tái)市人民政府關(guān)于煙臺(tái)市市級(jí)機(jī)構(gòu)改革的實(shí)施方案》, 市住建局作為市政府的工作部門(mén)，負(fù)責(zé)組織擬訂房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存、使用規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，是適格的決策事項(xiàng)承辦單位，煙臺(tái)市人民政府對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行審定，是適格的決策主體。根據(jù)《中華人民共和國(guó)地方各級(jí)人民代表大會(huì)和地方各級(jí)人民政府組織法》，制定煙臺(tái)市統(tǒng)一的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法，屬于煙臺(tái)市政府的職責(zé)范圍，符合其法定權(quán)限。
二、關(guān)于決策程序
(一)公眾參與
2022年11月1日至11月30日，市住建局按照有關(guān)規(guī)定在市政府網(wǎng)站公布了《管理辦法》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，期間未收到反饋意見(jiàn)。2022年10月18日，市住建局聽(tīng)取了中泰物業(yè)、中大物業(yè)、市物業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等有代表性企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)的意見(jiàn)，采納意見(jiàn)2條，對(duì)不采納的意見(jiàn)進(jìn)行了說(shuō)明。
(二)專(zhuān)家論證
2023年8月11日，市住建局邀請(qǐng)了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院哲學(xué)所、山東工商學(xué)院、煙臺(tái)市地理信息中心、北京市盈科（煙臺(tái)）律師事務(wù)所等單位的5名專(zhuān)家召開(kāi)論證會(huì)議,對(duì)《管理辦法》進(jìn)行論證。經(jīng)討論，專(zhuān)家認(rèn)為《管理辦法》對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，內(nèi)容科學(xué)，貼合實(shí)際，操作性較強(qiáng)，并提出了相關(guān)建議。市住建局根據(jù)專(zhuān)家意見(jiàn)進(jìn)行了修改完善。
(三)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
2023年8月，市住建局委托山東原子工程咨詢有限公司對(duì)《管理辦法》進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形成了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估單位經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，提出了風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施，認(rèn)為《管理辦法》實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)可控，為低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，建議做出該項(xiàng)重大決策。
另外，市住建局還履行了公平競(jìng)爭(zhēng)審查和合法性初審、部門(mén)會(huì)簽及局黨組會(huì)議集體研究等程序。該事項(xiàng)決策程序符合重大行政決策程序的相關(guān)規(guī)定。
三、關(guān)于決策內(nèi)容
《管理辦法》內(nèi)容符合《中華人民共和國(guó)民法典》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等規(guī)定，部分內(nèi)容在做相應(yīng)修改后更加合法規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)。
綜上所述，該重大行政決策事項(xiàng)決策主體、權(quán)限合法，決策草案已依法履行了公眾參與、專(zhuān)家論證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性初審等程序，內(nèi)容總體合法。
目前《辦法》已經(jīng)2023年12月25日市政府第十八屆·61次常務(wù)會(huì)議和2023年12月26日第十四屆·85次市委常委會(huì)議審議通過(guò)后，并于2023年12月28日印發(fā)，2024年2月1日實(shí)施。
- 執(zhí)行評(píng)估